한강 전망대의 풍경
전세사기 수법과 빌라 원룸 사례, 그리고 예방법
2022년부터 시작된 빌라 전세 사기 피해자가 속출하고 있고, 그로 인해 많은 피해를 입고 있는 임차인들이 늘고 있습니다. 이로 인해 보증금을 돌려받지 못하고 최종적으로 경매신청을 통해 경매가 진행되고 있는 경매물건들이 많이 있습니다. 하지만 쉽게 낙찰이 되지 않아 그 피해는 점점 커지고 있는 상황입니다. 국가에서는 전세사기 특별법을 만들어 대책을 마련하고 있지만 명확한 해결책은 되지 않고 있는 것이 현실입니다. 오늘은 전세 사기 수법과 제가 겪은 사례를 예를 들어서 설명해 드리도록 하겠습니다. 그리고 예방법에는 어떤 것들이 있는지도 알려드릴게요. 전세 사기의 의미
다세대 주택과 아파트
전세사기라는 말은 전세와 사기의 합성어로 전세금을 돌려받지 못한 경우를 말합니다. 여기서 사기란 사람을 속여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취하는 행동을 말합니다. 즉 임대차에서 발생하는 전세사기는 보증금을 받고 갚지 않는 경우를 통틀어 전세사기라고 부릅니다. 부동산 매매가격이 급격히 상승하면서 전세가격을 시세보다 높게 받은 후 다른 사람에게 매도함으로써 전세금을 돌려주지 못하는 경우 등이 많이 발생하고 있습니다. 전세 사기 수법
전세사기 건물 내부 모습
전세 사기 수법은 다세대주택 또는 다세대 원룸 또는 인근 시설의 원룸 등에서 많이 발생합니다. 전세 사기 수법은 다음과 같습니다.다가구주택 신축 다가구주택의 경우 시세가격이 정해지지 않아 분양자는 높은 가격에 매도가격을 정한 뒤 분양자에게 다운계약서를 작성해 매도하는 것입니다. 예를 들어 3.5억원에 매도한 후 실제 판매 가격은 3억원으로 한다는 것입니다. 그리고 전세가격을 3.2억원 정도에 내놓음으로써 임대인은 자신의 돈이 없어도 2천만원의 수익을 얻는 것입니다.다가구 주택 옥상다세대 원룸, 다세대 원룸의 경우 다세대주택과 외형적으로는 차이가 없으나 다세대의 경우 단독주택에 해당하며 1소유자가 소유합니다.다세대 원룸에 12실이 있는 경우는 전 객실을 전세로 세팅하게 됩니다. 다가구주택의 매매가격이 10억원이라고 할 경우 전체 전셋값이 15억원 정도 될 경우 해당 주택이 경매가 진행된다고 해도 보증금을 모두 돌려받지 못하는 겁니다.근린 시설의 원룸근린시설 근린시설을 주택으로 사용하고 전세로 받는 것입니다. 이런 경우 전세금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하고, 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인이라 하더라도 해당 시설을 경매를 진행시켜도 낙찰이 되지 않아 전세금 회수가 되지 않는 경우가 발생합니다. 전세 사기 사례경매로 낙찰받은 근린 시설해당 사진은 근린시설로 원룸으로 사용 중인 건물로 약 50명의 임차인이 전세 임차인으로 계약한 건물입니다. 전체 임차인의 보증금액이 26억 정도이고 낙찰가가 45억 정도여서 임차인의 보증금액을 배당받을 수 있을 것으로 예상했습니다.그러나 말소기준권리보다 늦은 대항력이 없는 임차인이 대부분이고, 해당 세금이 35억 정도가 먼저 배당을 받아 대부분의 임차인이 최우선 변제금액만 받아 많은 피해를 입은 경우입니다.건물등기사항 순위위 등기사항을 보면 2013.6.14 근저당이 설정되어 있어 말소기준권리가 되며 모든 권리는 말소됩니다. 근저당권 이후 압류된 세금이 있는데, 이 부분이 해당 세금이고, 그 이후에 임차인이 전입한 것을 알 수 있습니다. 낙찰받은 후에 소액 임차인은 배당을 받았지만 전체 금액이 아닌 최우선 변제 금액만 받고 나머지 금액은 받지 못하고 이사를 가야 했습니다. 빌라 전세 사기빌라 전세사기 위 빌라는 2017년 5월 26일 임차인이 전세보증금 2.2억원에 계약을 한 후 현재까지 이사를 가지 못한 상태로 경매가 진행 중인 빌라입니다. 해당 빌라는 임대 당시 신축 빌라로서 매매가보다 높은 가격에 전세계약을 한 것으로 추정됩니다. 이러한 이유로 새로운 임차인을 찾지 못해 전세금을 반환하지 못해 최종적으로 경매가 진행 중입니다. 그러나 시세에 비해 전세금이 비싸 낙찰되지 못하고 계속 유찰되고 있는 것입니다. 전세 사기 예방법다세대 주택과 근린 시설다세대 주택과 근린 시설다세대 주택과 근린 시설